Rehabilitando barrios

La rehabilitación de viviendas puede convertirse en una alternativa viable y atractiva para un sector de la construcción que atraviesa una crisis severa. Legisladores, administradores públicos, constructoras e inversores, tienen la capacidad para aportar soluciones que faciliten la eclosión definitiva de un sector con un indudable valor en términos económicos, sociales y medioambientales.

Nuestro maltrecho modelo productivo, que se ha cebado especialmente con los tradicionales motores de actividad económica, parece exigirnos un mayor protagonismo de los llamados “sectores verdes”. Se pretende que sectores como las energías renovables o los servicios ambientales jueguen un papel preeminente en el futuro y acaben convirtiéndose en los grandes generadores de empleo, a medio y largo plazo.

Sin embargo, los llamados “sectores verdes” de la economía (sensu strictu, las renovables, los servicios ambientales…) no parecen, por sí solos, capaces de generar los puestos de trabajo que necesitamos para atajar la sangría del desempleo en nuestro país. Por poner un ejemplo, informes recientemente publicados por diversas instituciones valoraban en menos de 90.000 puestos de trabajo los empleos generados por el sector de las renovables en los últimos años. Cifra exigua si se compara con los más de 1.100.000 empleos perdidos en el sector de la construcción desde el inicio de 2008 (según la EPA).

Con estas cifras, es obvio que los sectores “verdes” no van a ser capaces de generar un volumen de empleo suficiente como para sacar a nuestra economía del apuro en el que se encuentra. Por ello, son muchos los expertos que apuestan por una reorientación de sectores tradicionales de actividad hacia un modelo más sostenible, como complemento a la capacidad de generación de empleo de los sectores más verdes de la economía. Una reorientación capaz de generar un empleo de calidad y, digamos, “suficientemente verde”, especialmente en aquéllos sectores de la economía más intensivos en mano de obra. No se me ocurre un sector más necesitado de tal reorientación que el de la construcción, durante décadas uno de los principales motores económicos del país, y especialmente intensivo en capital humano.

En este contexto, desde hace algún tiempo la rehabilitación de viviendas viene cobrando un notable protagonismo en las declaraciones de los políticos, como una suerte de panacea para sacar al sector de la construcción de la profunda crisis en la que se encuentra. En efecto, tales expectativas están fundamentadas por las cifras. Si fuéramos capaces de rehabilitar entre 250.000 y 400.000 viviendas anuales (ahora superamos con dificultades las 30.000, y estamos prácticamente estancados desde el 2008[1]), podríamos generar cada año entre 140.000 y 230.000 empleos directos en el sector de la construcción, y alcanzar un volumen de actividad industrial entre 9.000 y 14.400 M€/año que beneficiaría no sólo a este sector, sino también al inmenso tejido industrial que constituye su cadena de suministro.

Pero las oportunidades no acaban aquí; la rehabilitación con criterios de eficiencia energética nos permitiría generar ahorros muy relevantes en términos de emisiones de GEI. Según nuestros cálculos, la rehabilitación de 400.000 viviendas reduciría las emisiones en más de 6.000.000 de Ton de CO₂ en sólo cinco años; emisiones que se incrementarían cada año según se fuera renovando el parque existente. Además, si entendemos la rehabilitación como un proceso de renovación y modernización del tejido urbano, dirigido a la mejora de la calidad, el confort, las dotaciones y las prestaciones del barrio para sus habitantes, a nadie se le escapa el gran impacto socioeconómico de la rehabilitación sobre la comunidad y la infraestructura productiva local.

Alcanzar un volumen de obra de rehabilitación de esta envergadura puede parecer una quimera, aunque si lo comparamos con el número de viviendas de nueva planta que llegaron a construirse en nuestro país hace pocos años, la cifra se antoja incluso modesta. Desde luego, “cartera de obra” no debería faltar; sólo en los barrios periféricos de las grandes urbes, existen unos 5 millones de viviendas construidas entre las décadas de los cincuenta y setenta, que no cumplen prácticamente ninguno de los criterios de calidad y eficiencia recogidos en el vigente Código Técnico de la Edificación.

La pregunta es, por tanto, ¿podemos, en las condiciones actuales, rehabilitar 250.000 viviendas al año? Me temo que la respuesta es “probablemente, no”. ¿Dónde están las barreras que impiden a este sector eclosionar definitivamente?

Sin duda habrá diagnósticos e interpretaciones para todos los gustos, pero en mi opinión son pocas las verdaderamente relevantes:

1. Existe un problema muy relevante de financiación. Hasta ahora, los fondos públicos llegaban a cubrir entre el 60% y el 75% de la inversión necesaria a través de subvenciones a fondo perdido desde los distintos ámbitos competenciales (Estado, CC.AA. y entes locales, departamentos de Industria, IDAE, etc.). El resto era financiado por los propietarios de los inmuebles. Sin embargo, la crisis actual ha cambiado las perspectivas para los próximos años. La cruda realidad reducirá sustancialmente los fondos públicos que podrán dedicarse a estos fines. Asimismo, es evidente que la capacidad de endeudamiento de las familias se mantendrá bajo mínimos en los próximos años. De esta manera, se produce un gap en las fuentes de financiación que, de no resolverse, dificultará aún más el desarrollo de estos proyectos.
2. Iniciar un proyecto resulta costoso e incierto, dado que con la legislación actual la rehabilitación de un barrio depende de tantas decisiones como vecinos afectados. Si queremos sacar adelante 400.000 viviendas al año, mucho me temo que no podemos depender de 400.000 decisiones individuales.

Nos encontramos por tanto con un panorama en el que la viabilidad de los proyectos de rehabilitación está supeditada a un elevado número de decisiones individuales, muchas veces condicionadas por las dificultades de financiación de las familias, en un marco legal que no aporta la certidumbre necesaria para que estos proyectos se inicien.

Posibles soluciones

Pues bien, nosotros pensamos que podríamos superar alguno de los principales problemas si le diéramos una oportunidad al capital privado en la financiación de estas iniciativas. Si todos coincidimos en que los fondos públicos no son una inagotable fuente de recursos para el desarrollo de proyectos y servicios más sostenibles, ¿por qué no atraer la inversión privada a este tipo de proyectos, cubriendo el espacio que no alcanza la financiación pública, y descargando así a las familias del esfuerzo financiero?.

Hemos analizado detenidamente la viabilidad de proyectos de financiación público-privada en el ámbito de la rehabilitación, e identificado las posibles fuentes de retorno de la inversión. Llevamos tiempo trabajando con proyectos reales, gracias a la visión y la iniciativa valiente de algunas administraciones y administradores públicos. Podemos encajar los modelos y los números, pero mucho nos tememos que con el marco legal vigente no se genere la suficiente certidumbre para atraer el capital hacia este tipo de proyectos. Y es que en las condiciones actuales, la rehabilitación es un proceso incierto, que requiere un gran volumen de recursos dedicado a negociar vivienda por vivienda, poco rentable y por tanto poco atractivo para la inversión privada.

Necesitamos activar una legislación inteligente que apoye la rehabilitación a gran escala, por encima de las decisiones individuales, como una actividad “de interés nacional” (parece grandilocuente, pero no lo es). Países como EE.UU. (“Green jobs / Green homes)”, Reino Unido (“The Green New Deal”)o Alemania han desarrollado una intensa actividad de rehabilitación gracias a cambios inteligentes del marco legal e institucional, y están ya movilizando miles de millones de dólares en este sector.

En mi opinión, estamos en la mejor disposición para abordar el reto. Hasta ahora hemos contado con un notable esfuerzo presupuestario por parte de la  Administración; tenemos también el marco técnico y tecnológico adecuado. Además, las principales multinacionales españolas del sector son consideradas como referentes en soluciones de financiación público-privada. Si con este modelo hemos sido capaces de desarrollar infraestructuras de transporte, hospitales o escuelas públicas (como hace Ferrovial en Bradford, UK), no hay razón para pensar que no seamos capaces de diseñar un modelo rentable para la rehabilitación de viviendas y la renovación urbana.

El gobierno prepara ahora un proyecto de ley sobre medio urbano; sería un gran acierto que la futura normativa contemplara las reformas necesarias para asegurar tanto la sostenibilidad y calidad de los proyectos de rehabilitación, como la certidumbre necesaria para generar retornos de inversión suficientemente atractivos para el capital privado. Podemos estar ante una oportunidad única.